Gençler için gayrimenkul yatırımı: Yirmili yaşlarınızda yolculuğunuza başlamak için rehberiniz

Gayrimenkul yatırımı, önemli bir servet oluşturmanın kesin bir yoludur ve her yatırımda olduğu gibi, daha genç yaşta başlamak potansiyel getirilerinizi büyük ölçüde artırabilir. Şahsen, tüm giderlerimi karşıladıktan sonra aylık yaklaşık 5000 dolar net nakit akışı sağlayan 11 kiralık mülküm var. Ama zamanı geri alabilseydim, yapacağım ilk şey gayrimenkule çok daha erken yatırım yapmaya başlamak olurdu (ilk kiralık mülkümü 31 yaşındayken aldım).

Bu yazıda, gayrimenkul yatırımcısı olmanın temellerini ve ilk gayrimenkul yatırımınızı yapmadan önce bilmeniz gereken her şeyi ele alacağım.

Gayrimenkul yatırımı iyi bir yatırım mıdır?

Uzun vadeli gayrimenkul yatırımları, hem sermaye artışı hem de kira gelirinden nakit akışı sağladığı için caziptir. Amerika Birleşik Devletleri'nde gayrimenkul fiyatları on yıllardır istikrarlı bir şekilde yükselirken, gayrimenkul yatırımcısı olarak başarınız iyi fırsatlar bulmanıza ve risklerinizi ve giderlerinizi akıllıca yönetmenize bağlıdır.

Birçok sosyal medya fenomeni ve reality şov, genç gayrimenkul yatırımcılarını olağanüstü başarılara kolayca ulaşan kişiler olarak gösteriyor. Ve eğer biraz şüpheci değilseniz, gayrimenkulden milyonlar kazanmanın, tadilata ihtiyaç duyan bir mülk satın almak ve birkaç kez Home Depot'a gitmek kadar basit olduğuna kolayca inanabilirsiniz.

Gerçek şu ki, akıllı gayrimenkul yatırımları yapmak, kendinizi eğitmek ve mükemmel fırsatı bulmak için önemli bir yatırım gerektiren bir sanattır. Tek bir kötü gayrimenkul yatırımı size yüz binlerce dolara mal olabilir ve kredi notunuzu mahvedebilir.

Gayrimenkule yatırım yapmaya hazır mısınız?

Başarılı bir gayrimenkul yatırımcısı olabilmek için öncelikle diğer mali durumunuzun düzenli olması gerekir. Kredi kartı borcunuz varsa veya acil durumlar için birkaç aylık masraflarınızı karşılayacak bir fon biriktirmediyseniz, öncelikle bu konuları halledin.

Konut kredisi çekmeyi planlıyorsanız, güçlü bir kredi puanına sahip olmak genellikle mülk sahibi olmanın ön koşuludur. Peşinat için yeterli sermayeniz olduğunu varsayarsak, ilk kiralık mülkünüzü satın almanın önündeki en büyük engel konut kredisi almak olabilir, bu nedenle kredi puanınıza dikkat etmekte fayda var.

Son olarak, gayrimenkulün genel yatırım stratejinize nasıl uyduğunu düşünün . Şahsen, IRA gibi vergi avantajlı emeklilik hesaplarından ve eğer iş yerinizde varsa 401(k) hesabından tam olarak yararlanmadan gayrimenkul yatırımına girişmezdim.

طرق الاستثمار العقاري

Gayrimenkule yatırım yapmanın, her birinin kendine özgü avantaj ve dezavantajları olan çeşitli yolları vardır. Yeni başlayanlar için, sınırlı bir bütçeyle nasıl kar elde edileceğine dair pratik bir rehbere başvurabilirsiniz.

Doğrudan gayrimenkul yatırımı

Çoğu insan gayrimenkul yatırımını düşündüğünde, muhtemelen yatırım amaçlı bir mülk satın almayı hayal eder. Doğrudan gayrimenkul yatırımında, yatırımcı bir bina satın alır ve hem sahibi hem de kiracısı olur.

Yatırımcı, mülk sahibi ve kiraya veren olarak bina bakım masraflarını ve emlak vergilerini ödemekle yükümlüdür, ancak kiracılardan kira toplar. Yatırımcı, ödediğinden (ipotek ödemeleri de dahil olmak üzere) daha fazla kira toplarsa, yatırım yatırımcı için gelir olabilecek nakit akışı yaratır. Yatırım pozitif nakit akışı sağlamasa bile, yatırımcı daha sonra binayı daha yüksek bir fiyata satarsa ​​yine de kar elde edebilir.

Doğrudan gayrimenkul yatırımı, mülke yatırım yapmanın en karlı yoludur, ancak önemli bir bağlılık gerektirir. Yatırımcılar paralarını ve kişisel kredilerini riske atmalı ve mülklerinin kiralanmasını ve bakımını sağlamak için sürekli çalışmalıdır.

Ev Alım Satımı

Gayrimenkul alım satımı, bir yatırımcının düşük fiyata yıpranmış bir mülk satın alması, onarım ve iyileştirmeler yapması ve ardından hızla kâr elde etmek için yeniden satması anlamına gelir. Bu alandaki yatırımcılar her işlemde on binlerce veya yüz binlerce dolar kazanabilir (veya kaybedebilir), bu da onu yüksek riskli, yüksek getirili bir yatırım haline getirir.

Eğer güçlü pazarlık becerileriniz ve inşaat işleri konusunda bilginiz yoksa, emlak alım satımını profesyonellere bırakmak isteyebilirsiniz (TV programlarında gördüğünüzün aksine!).

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (REIT'ler)

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (REIT), yatırımcıları adına gayrimenkul satın alan bir yatırım fonudur. Borsada tıpkı diğer hisse senetleri veya fonlar gibi işlem görebilen binlerce halka açık REIT bulunmaktadır. Ayrıca, çevrimiçi gayrimenkul platformları aracılığıyla yatırım yapabileceğiniz özel REIT'ler de mevcuttur.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT'ler), hisse senedi ve tahvil portföyünüzü gayrimenkulle çeşitlendirmenin veya gayrimenkule pasif olarak yatırım yapmanın cazip bir yoludur. REIT'ler, kendi kiralık mülk portföyünüzü oluşturmaktan çok daha fazla çeşitlendirme sağlayabilir. Bu, riski azaltır, ancak potansiyel getirileri de sınırlayabilir. Dahası, REIT'in hangi mülkleri satın alacağına siz karar veremezsiniz.

Gayrimenkul kitlesel fonlaması

Fundrise ve Ark7 gibi çevrimiçi gayrimenkul platformları, birkaç bin dolardan başlayan yatırımlarla gayrimenkule yatırım yapma imkanı sunuyor. Bu platformlar, gayrimenkul yatırımları için "kitlesel fonlama" yöntemini kullanarak, düzinelerce yatırımcıdan küçük miktarlarda para toplayıp mülk satın alıyor.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (REIT'lere) yatırım yapmanın aksine, hangi anlaşmalara yatırım yapmak istediğinizi seçebilirsiniz.

Gayrimenkul kitlesel fonlamasına yatırım yaptığınızda, nakit akışlarından ve mülkün satışından elde edilen sermaye kazançlarından payınızı alırsınız. Fonlarınız yatırım süresi boyunca bağlı kalır. Platform yatırım getirilerinin bir yüzdesini aldığı için, getirileriniz kendiniz bir mülk satın almanızdan daha düşük olacaktır. Ayrıca, riskin daha az olduğu anlamına da gelmez; mülk önemli bakım gerektiriyorsa veya uzun süre boş kalıyorsa, yatırımcıların kısa sürede ek fon enjekte etmesini gerektiren sermaye talebi olabilir.

Yeni başlayan biri olarak gayrimenkule nasıl yatırım yapılır?

Gayrimenkul yatırımına ilgi duyuyorsanız ancak yeterli sermayeniz, krediniz veya kendi başınıza mülk satın alma isteğiniz yoksa, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (REIT'ler) veya kitle fonlamasına yatırım yapmak, büyük risk almadan gayrimenkul yatırım dünyasına girmenin harika bir yoludur. Bu yatırım türü, küçük bir miktarla başlamak için mükemmel bir seçenektir. Ancak, bu makalenin geri kalanında, doğrudan gayrimenkul yatırımına ilgi duyduğunuzu varsayacağız.

Nakit Akışını Anlamak

Bazı insanlar değer artışı (değer kazanımı) elde etme amacıyla gayrimenkule yatırım yaparken, akıllı yatırımcılar nakit akışı için yatırım yaparlar.

Nakit akışı, tüm giderleri ödedikten sonra her ay kiralık mülklerinizden kazandığınız paradır. Nakit akışının en güzel yanı, yatırdığınız ilk sermayeyi etkilemeden zaman içinde büyümesidir. Çok yüksek temettü ödeyen hisse senetlerine benzer, bu nedenle mükemmel getiriler elde etmek için hisse senedinin değerinin artması konusunda endişelenmenize gerek yoktur.

Zamanla nakit akışınız da artacaktır çünkü kiralar enflasyonla birlikte yükselirken, ipotek ödemeleriniz sabit kalacaktır. Sonunda kredinizi ödeyeceksiniz ve nakit akışınız önemli ölçüde artacaktır.

Kiralık mülklerimde %20 nakit getiri oranı elde ediyorum; bu her zaman kolay olmasa da, konumunuza ve yatırdığınız para miktarına bağlı olarak ulaşılabilir bir oran. Bu getiri, kiralık mülklerin vergi avantajlarını, ilk yatırımınızın azalmasını veya potansiyel değer artışını içermez; bunların hepsi yatırım getirinizi (ROI) artırır. Nakit akışınızı doğru şekilde nasıl hesaplayacağınız konusunda harika bir makale burada.

Gayrimenkul yatırımının karlı olması için gereken nakit akışını anlamak ilk adımdır. Bölgenizdeki emlak fiyatlarını araştırmalı, ipotek ödemelerinizi ve emlak vergilerinizi belirlemeli, ardından kiralama piyasasını ve beklenen gelirinizi değerlendirmelisiniz.

Birçok yatırımcı, aylık olarak topladığınız kiranın, mülkün satın alma fiyatının %2'sine eşit veya daha fazla olması gerektiğini belirten genel bir ilke olan " %2 kuralına" güvenir. Örneğin, 200,000 dolara bir mülk satın alırsanız, aylık en az 4,000 dolar kira toplamanız gerekecektir. Açıkçası, bu kuralı karşılamak her zaman kolay değildir.

Gayrimenkul alımlarınızı nasıl finanse edeceksiniz?

"Nakit paradır kral" sözü sıkça söylenir ve bu kesinlikle gayrimenkul piyasası için de geçerlidir. Eğer şanslıysanız ve bir mülkü nakit parayla satın alırsanız, ipotek işlemlerinin karmaşık bürokratik prosedürlerinden kaçınır, anlaşmayı daha hızlı tamamlar ve faiz ödemesi olmadığı için daha hızlı pozitif nakit akışı elde edersiniz.

Konut kredisine ihtiyacınız varsa, çoğu bankanın yatırımcıdan kiraya vermeyi amaçladığı gayrimenkul için en az %20 peşinat ödemesini şart koştuğunu unutmayın.

Bu miktar çoğu insan için önemlidir, özellikle de mülkün onarım gerektirebileceğini, kapanış masraflarına katlanmanız gerekeceğini ve acil durumlar için bir yedek fonunuzun olmasını isteyeceğinizi düşünürsek. Kiralık bir mülke rahatça sahip olmak için satın alma fiyatının %30'una veya daha fazlasına nakit olarak ihtiyacınız olabilir.

Eğer oturmak için birincil konut satın alıyorsanız, peşinat gerektirmeyen bazı kredilerden (USDA ve VA kredileri gibi) yararlanabilir veya %5 gibi düşük bir peşinatla ev satın alabilirsiniz. Satın aldığınız evi, ikametgah sahibi olarak hemen kiraya veremezsiniz, ancak orada belirli bir süre (genellikle bir yıl) yaşadıktan sonra kiraya verebilirsiniz. Tanıdığım birçok kişi genç yaşta gayrimenkule bu şekilde yatırım yapmaya başladı; bir aile evi veya daire satın aldılar, bir veya iki yıl orada yaşadılar, sonra kiraya verdiler ve oturmak için ikinci bir ev satın aldılar.

Bir diğer seçenek ise, bir dubleks veya çok üniteli bir mülk satın alıp, birinde yaşamak ve diğerlerini kiraya vermektir. Ayrıca, bir ila dört üniteli çok aileli bir mülk satın alıp birinde yaşayarak hem sakin hem de mülk sahibi olabilirsiniz. Ünitede 12 ay yaşadıktan sonra, tüm binayı kiraya verip süreci tekrarlayabilirsiniz.

Gençken, kiralık mülke dönüştürmek istediğiniz bir eve taşınmak çok daha kolaydır. Ancak bir aileniz olduğunda, eşinizi ve çocuklarınızı her yıl onların standartlarını karşılamayabilecek bir eve taşınmanız gerektiğine ikna etmek çok daha zorlaşır.

İyi bir kiralık ev bulmak

Cazip getiri sağlayan kiralık mülkler bulmak kolay değil, ancak benim deneyimim de istisna değil. Birçok yatırımcı benden daha yüksek getiri elde ediyor, ancak onlar piyasayı anlamak, mülkleri araştırmak ve kiralık mülklerin özelliklerine derinlemesine inmek için önemli ölçüde zaman ve çaba harcadılar. Yaşlandıkça, artan iş ve aile yükümlülükleri ve yeni hobiler edinme nedeniyle daha az boş zamanınız olur. Gayrimenkul, piyasa ve ondan nasıl kar elde edileceği hakkında bilgi edinmek yaşla birlikte daha zor hale gelir (emekliliğe ulaşmadığınız sürece). Bu nedenle, etkili bir şekilde yatırım yapabilmeniz için yirmili yaşlarınızda gerçekçi bir finansal plan geliştirmek çok önemlidir.

Ayrıca yılda yaklaşık 10-15 evi yenileyip satıyorum, bu da beni mükemmel gayrimenkul fırsatları yakalama konusunda uzman yapıyor. Fiyat artışlarına ve yoğun rekabete rağmen, mülklerimin çoğunu Çoklu İlan Sistemi (MLS) aracılığıyla satın alıyorum.

İşte harika fırsatlar yakalamak için bazı ipuçları:

• Gayrimenkul danışmanı olmak, mükemmel fırsatlar yakalamama ve çok hızlı hareket etmeme olanak tanıyor. Tüm yatırımcıların danışman olması gerektiğini söylemiyorum, ancak kesinlikle bir avantaj!
• Eğer emlakçı değilseniz, sizin için hızlı çalışan ve fırsatlar bulan birinci sınıf bir emlakçı bulmak için yeterli zaman ayırın.
• Piyasadaki fiyatları ve kira oranlarını araştırarak iyi bir anlaşmanın ne anlama geldiğini belirlemek için zaman ayırın.
• İyi fırsatlar bulmak için yalnızca emlakçıya güvenmeyin. Birçok emlakçı yatırımcı değildir ve ne aradığınızı bilemeyebilir. Bunun yerine, Mali disiplinli olun. Anlaşmaları araştırırken ve değerlendirirken.
• Bölgenizdeki bir gayrimenkul yatırım kulübüne katılarak diğer yatırımcılarla tanışın, onların neler satın aldığını ve nasıl yaptığını öğrenin.

Riskleri anlayın

Kiralık mülk sahibi olmanın önemli riskler ve çaba gerektirdiği şüphesizdir. Yatırımcıların yaptığı en büyük hata, negatif nakit akışı yaşarken değer artışı hedefiyle satın alma yapmalarıdır.

Gayrimenkullerimin değer kazanması harika, ama ben nakit akışını çok seviyorum. Nakit akışı cebime para koyuyor ve bu parayı daha fazla gayrimenkul almak, başka yerlere yatırım yapmak veya keyif aldığım şeylere harcamak için kullanabiliyorum. Eğer nakit akışınız negatifse, işlerin ters gitme ihtimali çok yüksek.

Negatif nakit akışının sorunu, çoğu yatırımcının kiralık mülklerine harcamaları gereken para miktarını hafife almasıdır. Ayrıca, mülkünüzün piyasa değerinin artacağının veya bu artışın ne zaman gerçekleşeceğinin de garantisi yoktur. Yeterli zaman geçtikten sonra, mülklerin değeri muhtemelen artacaktır, ancak bundan önce de değer kaybedebilirler. Her ay ne kadar süreyle kira ödemeye devam edebilirsiniz? Sonunda, insanlar parasız kalır ve bazen ödediklerinden daha düşük bir fiyata satmak zorunda kalırlar. Bu nedenle, hayatınızdaki en büyük yatırımınızı nasıl doğru bir şekilde finanse edeceğinizi anlamak çok önemlidir. Pozitif nakit akışınız varsa, satmak zorunda kalmazsınız ve satmak istemezsiniz, çünkü bu cebinize para koyar.

İnsanların sıklıkla gözden kaçırdığı bir diğer konu da bakım masraflarıdır. Her ay bakım kalemleri için bir bütçe ayırmalısınız. Tahminime göre, mülkün yaşına ve durumuna bağlı olarak, aylık kiramın %10 ila %20'si bakıma gidiyor. Bakımı bütçenize dahil etmezseniz, kiralık mülklerinizden hiç gelir elde edemeyebilirsiniz. Bu giderleri yönetmenize yardımcı olmak için, giderlerinizi planlamak için etkili bir çerçeve sağlayan 50/30/20 bütçeleme kuralını kullanabilirsiniz.

Kiralık mülklerim için aylık ipotek ödemelerim, vergiler ve sigorta dahil olmak üzere 400 ila 600 dolar arasında değişiyor. Aylık kira gelirlerim ise 1,100 ila 1,500 dolar arasında. Olası bakım masrafları ve boş kalma dönemlerini hesaba kattıktan sonra, net nakit akışım aylık yaklaşık 500 dolar oluyor.

Kiralık mülkleri yönetmek de zaman ve çaba gerektirir. Kiracı bulmanız, kira sözleşmesi hazırlamanız, gider ve gelirleri doğru bir şekilde kaydetmeniz ve herkesin zamanında ödeme yapmasını sağlamanız gerekecektir. Ayrıca, aylık kiranın yaklaşık %8 ila %10'u karşılığında tüm bu görevleri sizin için halledecek bir mülk yöneticisi de tutabilirsiniz, ancak bu maliyeti de bütçenize dahil etmelisiniz.

Sonuç

Kiralık gayrimenkuller, erken emekli olmanıza olanak tanıyan harika bir yatırım olabilir. Ancak bunlar hızlı zengin olma yöntemi değildir ve uygulaması kolay değildir . Gayrimenkul yatırımı, başarılı olmak için zaman, esneklik ve azim gerektirir. Ne kadar erken başlarsanız, o kadar kolay olur ve hayatınızın ilerleyen dönemlerinde o kadar iyi bir konumda olursunuz. Bu nedenle, finansal planınızı şimdiden oluşturmaya başlayın.