Gayrimenkul varlık yönetiminde başarı genellikle kusursuz uygulama ve istikrarlı beklentilerle ilişkilendirilir. Ancak Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri genelinde 15 milyar doların üzerinde değere sahip perakende gayrimenkul portföylerini yönettikten sonra, gerçek değerin mükemmellikten değil, esneklik ve uyarlanabilirlikten geldiğini öğrendim; bu iki özellik, uzun vadeli gayrimenkul değerini en üst düzeye çıkarmak için çok önemlidir.
Mükemmellik süreklidir. Esneklik gelişir
Perakende ticari gayrimenkul doğası gereği dinamiktir. Tüketici alışkanlıkları değişiyor. Büyük kiracı şirketler gelişiyor. Dijital dönüşüm artık bir süreklilik haline geldi. Bu bağlamda en iyi performans gösteren portföylerin katı planları izleyenler olmadığını gördüm. Aksine, esnek ve uyarlanabilir olacak şekilde tasarlanmıştır.
Uzun vadeli kiralamalar veya sürekli doluluk gibi geleneksel ölçütler yanlış bir istikrar hissi yaratabilir. Asıl önemli olan gayrimenkul varlığının değişime hızlı, akıllıca ve karlı bir şekilde uyum sağlayıp sağlayamadığıdır. *Başka bir deyişle, değişen pazar eğilimlerine ve gelişen tüketici ihtiyaçlarına uyum sağlama yeteneği, uzun vadeli başarının anahtarıdır.*
Perakende Sektörünün Kökenlerini Yeniden Tanımlamak
Son on yıldır perakende varlıklarının yeniden konumlandırılması ve geleceklerinin güvence altına alınmasına odaklandım. Bu, karma kullanım dönüşümü yoluyla değeri artırmayı, artık talebi karşılamadığında perakendeye ayrılan brüt kiralanabilir alanı (GLA) azaltmayı ve ekosistemi harekete geçiren konut, ofis veya otel bileşenlerini eklemeyi içerir.
Bazı durumlarda bu, çok katlı otopark garajları inşa ederek yüzey otopark alanlarının yeniden kullanılması anlamına geliyordu. Sonuç ne oldu? Aynı sayıda park yeri, ancak karma kullanımlı geliştirme için yeni arazi mevcut. Bu tür hamleler, varlığın finansallarını iyileştirmenin yanı sıra, yeterince kullanılmayan perakende merkezlerinin 18 saat aktif varış noktalarına dönüştürülmesine de yardımcı oldu.
Esnek portföyler bu tür bir uyarlanabilirliği benimser. Mesele her metrekareyi tutmak değil. Sitenin her noktasından en yüksek ve en iyi kullanımın çıkarılması amaçlanmaktadır.
COVID Sonrası Perakende Stratejileri: Önce Ortaklıklar
COVID dönemi kiracılarla olan ilişkilerimizi değiştirdi. Pandemi öncesi model büyük ölçüde işlem bazlı kiralama iken, pandemi sonrası gerçeklik daha işbirlikçi ve stratejik bir yaklaşım gerektiriyor.
Günümüzde başarı, perakende markalarıyla yakın iş birliği yaparak onların hedeflerini, müşteri davranışlarını ve değişen ihtiyaçlarını anlamakla elde ediliyor. Bu, doğru konumda doğru alanı sunarak vizyonlarıyla uyum sağlamayı ve markalarının vizyonunu yansıtan yenilikçi konseptleri hayata geçirirken onları desteklemeyi içeriyor. Bu da perakende müşteri yolculuğunun derinlemesine anlaşılmasını gerektiriyor.
Son beş yılda perakende sektöründeki yeni gelişmelerdeki önemli artışla birlikte, hem yaya trafiği hem de güçlü kiracılar için rekabet yoğunlaştı. Gayrimenkul sahipleri artık sadece alan sağlamakla yetinmemeli, kiracıların başarılı olabileceği doğru platformu sunmalıdırlar. En iyi sonuçlar, perakende sektöründe karşılıklı güvene dayalı güçlü ilişkilerden elde edilir.
Daha küçük daha akıllı olabilir.
Fiziksel alanı küçültmek mutlaka değerin azalması anlamına gelmiyor. Aslında, düşünceli bir küçülme daha iyi sonuçlara yol açabilir. "Perakende gerginliği" dediğim şeyi yarattığınızda - kiracıların koordineli bir karışımı, daha az boş yer ve daha güçlü bir yer duygusu - tüketici ilgisini artırabilirsiniz. Bu durum genellikle metrekare başına daha yüksek kira bedeli, daha iyi kiracı performansı ve uzun vadeli istikrarla sonuçlanır.
Bu durum özellikle deneyimin, lokasyonun ve tanıtımın mekandan daha büyük rol oynadığı premium ticari ortamlarda geçerlidir. Değer, her metrekarenin değerlendirilmesiyle ilgilidir.
15 milyar doların üzerindeki sınır ötesi yatırım deneyiminden alınan dersler
Yıllar içinde perakende gayrimenkul varlıklarını yönetme yaklaşımımı şekillendiren üç gerçek şunlardır:
• Sermaye harcamalarının esnekliği, sermaye harcamasının büyüklüğünden daha önemlidir. Deneyimlerime göre, değişen piyasa dinamiklerine hızlı ve doğru bir şekilde yanıt veren portföyler, büyük ancak odaklanmamış yatırımlara dayanan portföylere göre daha iyi performans gösterir. Bu kavram , gayrimenkul varlık yönetiminde yatırım getirisini en üst düzeye çıkarmak için temeldir.
• Esnekliği göz önünde bulundurarak tasarım yapın. Perakende sektöründeki en başarılı gayrimenkul varlıkları statik değildir. Onları kullanan insanlarla birlikte gelişmek üzere tasarlanmışlardır. Tasarım, sürekli değişen tüketici ihtiyaçlarına uyum sağlamaya odaklanmalıdır; bu hem bir zorluk hem de bir fırsattır.
Liderlik, yineleme ve sürekli iyileştirme ile ilgilidir. Esnek liderler, inançla karar verirler ancak geri bildirimlere ve yeni verilere açık kalırlar. Bu zihniyet, değer yaratmayı sağlar. Bu alanda etkili liderlik, hızlı piyasa değişikliklerine uyum sağlama ve veri ve analizlere dayalı olarak bilinçli kararlar alma yeteneğini gerektirir.
Gayrimenkul değerinin yeni tanımı
Perakende gayrimenkulünün geleceği yalnızca brüt kiralanabilir alan (GLA) ile belirlenmeyecek. Aksine, uyum sağlama, kullanımları bütünleştirme, gelişen toplumlara hizmet etme ve belirsizlik ortamında bile güçlü performans gösterme yeteneği tarafından şekillendirilecektir. *Not: “Brüt kiralanabilir alan” (GLA) terimi, geleneksel bir mülk değeri ölçüsü olan ticari bir mülkün toplam kiralanabilir alanını ifade eder.*
Bunu başkentlerdeki büyük alışveriş merkezlerinden, karmaşık haklara sahip kentsel seferberlik alanlarına kadar ilk elden gördüm. Ortak payda nedir? Esnek stratejiler her zaman kusursuz planlardan daha iyi sonuç verir.
Değer; dayanıklı, operasyonel olarak sağlam ve kendilerinden daha büyük bir şeyin parçası olan varlıklardan gelir. Bu, uzayı sadece korumakla kalmayan, onu yeniden hayal etmeye istekli liderlerden geliyor. Bu yaklaşım, modern gayrimenkul varlık yönetimi en iyi uygulamalarıyla uyumludur.
Mükemmellik rahatlatıcı olabilir. Ancak günümüz piyasasında, azim kalıcı başarıyı daha çok yaratıyor. Gayrimenkulde yatırım getirinizi (YG) en üst düzeye çıkarmanın anahtarı dayanıklılık ve esnekliktir.
Burada verilen bilgiler yatırım, vergi veya finansal tavsiye değildir. Özel durumunuzla ilgili tavsiye almak için lisanslı bir profesyonele danışmalısınız.
